أولاً ، دعني أوضح أنني لست محاميًا وأن بقية هذه المقالة تستند فقط إلى تجربتي ، لذا أنصحك بالاتصال بـ John Hyre على www.realestatetaxlaw.com للحصول على بعض النصائح القوية والمحددة بشأنك. الموقف.
أيضًا ، لن تناقش هذه المقالة صناديق الأراضي ، والتي ربما يكون البعض منكم قد عثر عليها للتو. ائتمان الأرض ليس كيانًا. على الرغم من استخدامه بشكل متكرر مع الكيانات ، إلا أنه مجرد جهاز ورقي يستخدم لحماية ملكية الممتلكات من الجمهور.
عندما بدأت العمل لأول مرة ، كانت الحكمة المتكررة هي أن المستثمر يجب أن يستخدم C corp للصفقات النقدية. بالصفقات النقدية ، أعني أي شيء يقضي على النقود بسرعة. قد يكون الأمر عبارة عن عملية بيع بالجملة ، أو مهمة بيع بالتجزئة ، أو إعادة تأهيل وتجزئة ، أو خيار ، إلخ.
كانت هناك العديد من الأسباب التي جعلت هذا الأمر موصى به وما هو موصى به. أولاً ، توفر شركة C حماية كبيرة للمسؤولية وتسمح للمالك بالاستفادة من المزايا الإضافية ، وبالتالي استنزاف الشركة من الأرباح الزائدة من خلال النفقات المشروعة.
ما تعلمته بالطريقة الصعبة هو أن هذا الكيان ليس بالضرورة أفضل للصفقات النقدية من الكيانات الأخرى ما لم تكن تقوم بأرقام نقدية جادة. أعني بهذا أن المزايا الإضافية التي تقدمها C corp ليست متاحة لك بدون وصول الكثير من النقود.
توقف وفكر في الأمر للحظة. هل ستقوم بتوليد نقود كافية لدفع نفقات التشغيل العادية مثل الراتب والتسويق والتمويل والنفقات العامة وما إلى ذلك ، ولا يزال لديك نقود متبقية لإعداد برامج الشركة للتقاعد والطب والتأمين والتعليم ، وما إلى ذلك؟
عادة ، ستكون الإجابة "لا" ، على الأقل خلال سنوات التكوين. يتمثل الجانب السلبي الأساسي لشركة C في أن أي خسائر ، سواء كانت ورقية أو غير ذلك ، لا تتدفق إلى إقرارك الضريبي الشخصي. لا يمكنك استخدامها في أي وقت قريب.
عندما بدأت ، كانت التوصية الثانوية للصفقات النقدية هي شركة S لأنها قدمت بالفعل العديد من المزايا نفسها التي تقدمها شركة C ، لكنها سمحت للمالك بتدفق الخسائر إلى الإقرار الضريبي الشخصي. بمجرد ازدهار العمل ، لم يكن التحول إلى شركة C أمرًا صعبًا.
عندما خضت هذا البحث مرة أخرى منذ حوالي عام ، كانت غالبية الردود التي تلقيتها هي أنني يجب أن أستخدم شراكة محدودة (LP) للصفقات النقدية مع شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) كشريك عام (GP). لقد سمعت أيضًا أن آخرين يقترحون استخدام S corp كطبيب. تضمنت التوصيات الأخرى استخدام شركة ذات مسؤولية محدودة بحد ذاتها ككيان للصفقة النقدية.
ماذا عن كيانات الحراس؟ أعني بذلك أي ممتلكات معلقة لفترة من الوقت ولا يتم صرفها قريبًا. يمكن أن يكون خيار إيجار أو عقد إيجار أو أي عقار بتمويل من المالك ، بما في ذلك الخضوع لـ (Sub2). ما قيل لي كان هناك نفس الشيء. أن LP مع شركة ذات مسؤولية محدودة باعتباره GP كانت الأفضل حاليًا.
النقطة المهمة هنا هي أنك إذا قضيت الوقت اللازم للبحث في هذه المشكلة (ويجب عليك ذلك) ، فمن المحتمل أن تحصل على كل من هذه الردود وربما أكثر.
تجربتي هي أن أيًا من هذه الكيانات المقترحة أفضل من البدء بشركة C كما فعلت. تشمل العوامل التي يجب أن تلعبها في عملية اتخاذ القرار تكاليف الإعداد وأي قوانين خاصة بكل دولة لكل من الكيانات. على سبيل المثال ، في ولايتي ، تكساس ، تعد شركة LLC أرخص بكثير من إنشاء LP. ومع ذلك ، تخضع الشركة ذات المسؤولية المحدودة أيضًا لضرائب الامتياز على الإيصالات الإجمالية التي تزيد عن 150 ألفًا ، بينما لا يخضع LP.
خجول؟ أوافق على أنه ليس من السهل معرفة مسار العمل الصحيح. هل تحتاج إلى كيان أو كيانات متعددة يتم تأسيسها قبل القيام ببعض الصفقات؟ بالطبع لا. لماذا تحمل عناء إنشاء شركات لمشروع قد تقرر التوقف عنه؟ كيف تعرف ما إذا كنت ستحب الاستثمار العقاري حتى بعد إتمام بعض الصفقات؟ لماذا تحتاج إلى إعداد حماية جدية للأصول حتى تحصل على شيء يستحق الحماية؟
توصيتي هي البدء في البحث عن الكيانات المختلفة لولايتك بينما تستمر في العمل في عملك الاستثماري. في رأيي لا داعي لتعقيد الأمور في المراحل الأولى. إذا لم تكن هناك سلبيات واضحة لشركة ذات مسؤولية محدودة في ولايتك ، فربما تكون هذه بداية جيدة.
لن أتسرع في إنشاء كيان منفصل للصفقات النقدية وكيان منفصل للحافظين كما فعلت. لن أقوم بإعداد LP كأول كيان لي لأنه يتضمن على الأقل شريكين ، شريك واحد محدود وشريك عام واحد. الكيانات ليست في حجر. من خلال التوجيه والمشورة المناسبين من المحامين الجيدين ومحاسبو CPA ، يمكنك إجراء تغييرات على خطط عملك مع نمو الأعمال التجارية.
مرة أخرى ، هذا ليس شيئًا عليك اكتشافه عند البدء للتو. ابحث عن شخص على دراية كبيرة بالاستثمار العقاري ، مثل John Hyre المذكور أعلاه ، وابدأ في طرح الأسئلة الصعبة حتى تتمكن من اتخاذ قرارات مستنيرة. كعملك غرام